近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高(gāo)比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经(jīng)营权(quán)分红(hóng)目(mù)前已包含了利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日(rì)，此(cǐ)外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基(jī)础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基(jī)金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之间(jiān)的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资者应割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包(bāo)括(kuò)每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的(de)估值(zhí)上(shàng)，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资(zī)、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基(jī)于企业本身(s割韭菜是什么意思网络，网络上割韭菜是什么意思hēn)经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管理人实(shí)力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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