饱受争议的(de)二手房交易中介费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意见(jiàn)提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过(guò)高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥(làn)用客户个人信息(xī)等问(wèn)题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两(liǎng)部门(mén)从加强从业(yè)主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城规院住房政策(cè)研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的(de)负(fù)担，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对(duì)包(bāo)括经(jīng)纪(jì)服务(wù)在内的(de)相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其(qí)主体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关(guān)注最(zuì)多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。康师傅是哪国的牌子？p>

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值(zhí)不(bù)菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额(é)不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪(jì)服务(wù)收费上(shàng)，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪(jì)服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价(jià)。引(yǐn)导由交(jiāo)易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产康师傅是哪国的牌子？经(jīng)纪服务(wù)收费标(biāo)准的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住(zhù)宅买卖(mài)经纪服务，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务(wù)等57个政府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费多(duō)少由各中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机构(gòu)在实(shí)际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房(fáng)地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门(mén)在此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户端等(děng)场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收(shōu)费标准。房地产经纪机(jī)构收费前(qián)应(yīng)当(dāng)向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)部门(mén)将会(huì)同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处(chù)不(bù)按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断(duàn)法律法规(guī)的(de)行(xíng)为(wèi)。对房地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)相关违(wéi)法(fǎ)违规(guī)信息，市(shì)场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降(jiàng)低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击(jī)收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就不(bù)同，各家收(shōu)费普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能(néng)对交易产生影响，这(zhè)对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一些房东(dōng)愿意(yì)承担中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用(yòng)也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的(de)方(fāng)式，在(zài)房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者(zhě)，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于(yú)提高交易(yì)中操(cāo)作的透(tòu)明(míng)度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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