近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该(gāi)类产(chǎn)品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额(é)占(zhàn)可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交(jiāo)易价格(gé)的变化(huà)。基金份额(é)二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩(jì)，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监(jiān)李华平也表示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的(de)投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在(z善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思ài)有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经(jīng)济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级(jí)市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程(chéng)；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看(kàn)重底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等指标，来(lái)观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李(善哉善哉是什么意思啊，阿弥陀佛善哉善哉善哉是什么意思lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的资(zī)产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来(lái)自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及(jí)次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募(mù)集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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