饱(bǎo)受争议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到监(jiān)管部门的(de)重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规(guī)范房(fáng)地产经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息(xī)等问(wèn)题，加重交易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占市场成交比例超过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式(dù)到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于(yú)二(èr)手房市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关注最多(duō)的一个话题(tí)，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要(yào)合(hé)理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的(de)原则实(shí)行分档定价。引导由交易双(shuāng)方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委(wěi)建设部下(xià)发的(de)《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特别复杂的住宅买卖(mài)经(jīng)纪服务，经(jīng)交易各方协(xié)商同(tóng)意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房地产经纪服(fú)务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门(mén)当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标(biāo)准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道(dào)。

　　对于(yú)明(míng)码标价问题，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标(biāo)价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和(hé)延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费有望大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的(de)经纪(jì)机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和(hé)普宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细(xì)则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域的调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的(de)专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究(jiū)院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这样含盐率公式的3种，盐水的含盐率公式的情形，因(yīn)部(bù)分购房(fáng)者处于弱势(shì)地(dì)位，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给(gěi)下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次转嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于(yú)提高交(jiāo)易(yì)中操作的(de)透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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