近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的(de)创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一(yī)，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观(guān)测(cè)经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产(chǎn)的经营现金(jīn)流，投资(zī)人通过基(jī)金募(mù)集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收(shōu)益(胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预(yù)期(qī)恢(huī)复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩(jì)相(xiāng)对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的(de)开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类(lèi)投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建(jiàn)筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估(gū)项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是(shì)年报中披露(lù)的经营(yíng)活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净流量(liàng)是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于(yú)企业本身经营(yíng)活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合(hé)长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产可以胸围88是多大罩杯，胸围88是多大尺码文胸(yǐ)更多(duō)关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资(zī)回(huí)报，投资者(zhě)可(kě)综合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多重(zhòng)因素来(lái)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结(jié)合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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