一线城(chéng)市，也不端着了(le)。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指(zhǐ)导价的消息(xī)在房(fáng)产圈刷屏了。

　　这条(tiáo)消息为什么这么重要？首先二手房指导(dǎo)价(jià)被称(chēng)为“核弹级(jí)”政策，其(qí)次(cì)深圳(zhèn)几乎是最后一个还在(zài)“认真”实施这条政(zhèng)策的城市，最后深(shēn)圳是房价前三的核(hé)心城市。所以，深圳的一举(jǔ)一动都具有(yǒu)风向标(biāo)意义。

　　有(yǒu)分(fēn)析人士指(zhǐ)出，深(shēn)圳(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)指导价如果取消，首先有利(lì)于深圳二手房回暖，然(rán)后二手(shǒu)房(fáng)回(huí)暖有利于深圳楼(lóu)市总体回暖，最后深圳楼市回暖有利于全(quán)国(guó)楼市(shì)回(huí)暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴(hú)蝶(dié)效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨天，深圳(zhèn)疯传“二手房指导价”正式结束。传言称：二手房贷款不按官(guān)方参考价（指导价），银行(xíng)核定房价以(yǐ)网签备案价和评估价(jià)孰低(dī)为准。

　　自(zì)此，参考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前(qián)没有(yǒu)看到官方文件。据证券时(shí)报(bào)21日消息(xī)，目前(qián)深圳多家(jiā)大行(xíng)表(biǎo)示“尚未接到正式通知，目前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续(xù)的关注。

　　易居研究院(yuàn)研究总监严跃进认为，本次(cì)政策大概率为真，更多(duō)体现为银行(xíng)贷款等领域按照(zhào)新的(de)规则进行，但不会出台正式文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是(shì)不(bù)用发(fā)文件的。毕竟(jìng)可以“窗口指导(dǎo)”。

　　2021年2月(yuè)8日，深圳楼市二(èr)手房指导价横空出世。当时(shí)，深圳一口(kǒu)气公布(bù)了全市3595个小区的参考价，很多南山、福田(tián)、宝安中心区(qū)的高价盘，直接(jiē)按照当时的(de)市场(chǎng)价(jià)打了(le)5折、6折来“指导”，银行只能按照指导(dǎo)价(jià)来(lái)计算首(shǒu)付、发放(fàng)贷款。

　　当时大家还不觉得厉害，但经(jīng)历(lì)了(le)这(zhè)两年的(de)痛苦，才深(shēn)知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例(lì)子，市场价(jià)1000万的房(fáng)子，如(rú)果不“指导”，可(kě)以首(shǒu)付3成即300万；如果(guǒ)指导价打七折(zhé)即(jí)700万，那么(me)首付3成210万，加上需要(yào)全款支付(fù)的部分，实际首付去到(dào)了510万，相当于首付5成(chéng)了（多给210万(wàn)首付）。这直接(jiē)让大(dà)批(pī)量买家，失去了购房能(néng)力，相当于强势“降杠杆”。

　　自深圳推行二手房参(cān)考价以后，东(dōng)莞、宁波、成都、三亚(yà)、西安、合肥、广州(zhōu)等(děng)10多个城市(shì)陆续(xù)跟进。事实也确实证明了(le)，这条政(zhèng)策的“核(hé)弹”级(jí)别。

　　到(dào)了(le)2021年(nián)10月，根据(jù)安居客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到疫情的影响，二(èr)手房更是(shì)惨不忍睹。以2022年12月数据为例，全(quán)国(guó)70个大中城(chéng)市房价只(zhǐ)有6个同(tóng)比上(shàng)涨(zhǎng)，其他(tā)的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了(le)沉重代(dài)价

　　据深圳乐(lè)有家研(yán)究中(zhōng)心数据显示：成交量上，二(èr)手房指导价(jià)出(chū)台当年，深(shēn)圳二(èr)手(shǒu)住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成交(jiāo)量仅2.2万(wàn)套(tào)，创近二十年(nián)最低(dī)记(jì)录，相较2020市场(chǎng)高(gāo)峰缩(suō)水(shuǐ)近(jìn)八(bā)成。

　　价格方面，与二手(shǒu)房指导(dǎo)价发布当月相比，如(rú)今二手房挂牌价低于及(jí)接(jiē)近参考价的(de)房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区(qū)中，过半成交价低(dī)于(yú)参考价。

　　只有(yǒu)真实经历其中的人，才能深切的感知(zhī)其威力。

　　深圳房东，斩(zhǎn)仓的(de)新闻不绝于耳。

　　据说一位(wèi)码农三年(nián)前高杠杆买了2套华润城，月供12万，最(zuì)终亏损1000万破产。据(jù)媒体推测，如果(guǒ)案例(lì)属实，买家的实际购房(fáng)成本高达20万/平(píng)，目前价(jià)格(gé)跌至14万/平，叠加这三年的房(fáng)贷和持有成本，差不多亏损(sǔn)超千万。

　　深圳一大(dà)批人(rén)这两年感(gǎn)受到了(le)太(tài)多“心酸”。二手(shǒu)房成交量创下多年新低，学(xué)区房神话不再(zài)，房产中介的日子难过(guò)，投(tóu)资客(kè)挥泪斩仓....

　　在(zài)稳(wěn)楼市的基调下(xià)，2022年以来，实施了二(èr)手房指导(dǎo)价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有(yǒu)深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标(biāo)”意义(yì)明显

　　最(zuì)近(jìn)一线城市也不(bù)端着(zhe)了。

　　近(jìn)日，北京(jīng)在房山区(qū)试点多子女家庭和职(zhí)住平(píng)衡(héng)家庭购房(fáng)支持(chí)政策。上海也考虑(lǜ)予以多(duō)孩家(jiā)庭在新房计分制度(dù)政策(cè)上的支持(chí)。

　　从最新公布的3月份70个(gè)大中城(chéng)市(shì)商品住宅(zhái)销(xiāo)售价格变动情况来(lái)看(kàn)，广州、深圳的新房、二手房价格仍然是同比去年依(yī)然是下降的。

　　北(běi)京、上海(hǎi)已经(jīng)同比增长(zhǎng)了，其他二线城市如(rú)杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城市(shì)价(jià)格都是同比上涨的。

　　广州、深圳能不急吗？

　　事实上(shàng)，上(shàn1分米等于多少米，1分米等于多少米厘米g)面可能(néng)更急。3月份，两部门联合(hé)发文，全面推动二手房(fáng)“带押(yā)过户(hù)”全国实施，这是(shì)一条被广泛好评的新(xīn)政。对于激活二手房交易，具有定海神针般的(de)作用。

　　住(zhù)建(jiàn)部部(bù)长倪虹近(jìn)日更(gèng)是指出：建筑业、房地(dì)产企业(yè)要发(fā)挥国民(mín)经(jīng)济“顶梁柱(zhù)”“压舱(cāng)石”作用。回归(guī)到常识，从字面(miàn)理解一下这两个(gè)词，意(yì)思就是——顶梁柱(zhù)如(rú)果不行了，上面不就塌了嘛(ma)？压舱(cāng)石如果(guǒ)压(yā)不(bù)住(zhù)，小船不就翻了？

　　也(yě)许，今年扶(fú)持楼市的政策(cè)，还有一大波(bō)正在路(lù)上(shàng)...

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