近两年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通(tōng)投资者(zhě)注意(yì)，与产权(quán)类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权(quán)分红目前已包含(hán)了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来(lái)除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及(jí)基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规(guī)律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后(hòu奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒)基金年度可(kě)分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方(fāng)面是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益(yì)，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于(yú)未(wèi)来分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的(de)价格波(bō)动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表(biǎo)示，近期(qī)经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过(guò)程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与(yǔ)增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权(quán)类两大(dà)资产类型，持奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒(chí)有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产(chǎn)增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的(de)情况下(xià)，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类(lèi)项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设(shè)反映(yìng)在基(jī)础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部(bù)收(shōu)益率的高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产(chǎn)的(de)经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人(rén)综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注(zhù)有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红(hóng)规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年及(jí)次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预(yù)测。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披(pī)露预测进(jìn)行(xíng)比较分(fēn)析，结(jié)合经济(jì)及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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