OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯(xīn)片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日(rì)的(de)下跌走(zǒu)势(shì)，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将继(jì)续(xù)密切关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情(qíng)况(kuàng)，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高(gāo)度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但(dàn)其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会(huì)从(cóng)根(gēn)本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波动定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别>

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技(jì)的(de)事件(jiàn)继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级市场(chǎng)价格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平(píng)均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人士(shì)看来(lái)，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本(běn)上影响其(qí)内(nèi)外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌(diē)，风险(xiǎn)也得(dé)到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本(běn)面、情绪(xù)面(miàn)等(děng)多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星(xīng)对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳(wěn)过(guò)度对经营现(xiàn)金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上前期本身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是(shì)落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响(xiǎng)多大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停止执行(xíng)已(yǐ)签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目(mù)出(chū)租(zū)率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表(biǎo)示了(le)对张江光大(dà)园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书(shū)和(hé)合同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周(zhōu)的(de)时间，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛关(guān)注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了(le)应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目(mù)前储备租户还是比(bǐ)较(jiào)丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责的态(tài)度(dù)，我们肯定要全(quán)力与时间(jiān)赛跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持(chí)有的同区域的张江光大(dà)园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持(chí)以市场(chǎng)化运营为(wèi)导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在看到出(chū)租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等(děng)方(fāng)面(miàn)也有一(yī)些差异化(huà)，张润大厦多是两定性变量与定量变量区别在哪，定性变量与定量变量区别(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价(jià)也贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的(de)物(wù)业。租(zū)户自(zì)身也会(huì)有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成(chéng)以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同(tóng)效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充说道(dào)。

　　最后谈及(jí)对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产(chǎn)约五百万方，还有一些(xiē)其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台(tái)目标(biāo)的(de)坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关(guān)重要的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可(kě)能面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们(men)在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发事件(jiàn)的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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