万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初(chū)“万柳少爷(yé)”的意外走红(hóng)，让这(zhè)个位(wèi)于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债务人(rén)被中国(guó)信达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集(jí)团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他(tā)们的姿势都(dōu)那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能(néng)没(méi)你想象(xiàng)的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的(de)抵押物(wù)中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置(zhì)主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有(yǒu)限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容g>只能说明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中(zhōng)介(jiè)透露(lù)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自(zì)媒体“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的(de)业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执行(xíng)中，业主已经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封(fēng)，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要(yào)求(qiú)退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商品房(fáng)消费者权(quán)利(lì)保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的(de)方(fāng)式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优(yōu)先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部分(fēn)价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成(chéng三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容)了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金(jīn)谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫(hè)置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东(dōng)，后(hòu)者由中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的(de)第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北(běi)京海淀顶端(duān)豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双(shuāng)料地(dì)王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是(shì)每棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然(rán)已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　三大改造的内容和意义，简述三大改造的内容

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了(le)？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下(xià)。而(ér)追根溯源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部(bù)36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没变，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样(yàng)，中赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质押，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工(gōng)、山东国(guó)际(jì)信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况没有得到(dào)改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示(shì)，2020年，北京(jīng)国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压(yā)力(lì)，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成(chéng)为被执(zhí)行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被执(zhí)行(xíng)10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身？

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