导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销(xiāo)售面积(jī)超15亿(yì)平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩(shèng)，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配(pèi)套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流(liú)动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一(yī)套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人(rén)口规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老(lǎo)破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判(pàn)断未来(lái)房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味(wèi)着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映(yìng)出城镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全的住宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测(cè)算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民住宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到当(dāng)前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量。

　　第二(èr)步(bù)，根据(jù)城镇(zhèn)居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统计(jì)数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数计算为例：

　杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)和购(gòu)买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅(zhái)需(xū)求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体(tǐ)验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需(xū)求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的(de)住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求(qiú)释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致(zhì)经济(jì)发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经(jīng)济水平(píng)有着密(mì)切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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