文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四(sì)川、广东(姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长效(xiào)机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人层(céng)面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需(xū)要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信(xìn)心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效机(jī)制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产(chǎn)回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位trong>

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临(lín)时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约(yuē)切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发(fā)商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法(fǎ)等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当(dāng)时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进(jìn)入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了(le)中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市(shì)化配套(tào)问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通(tōng)知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商(shāng)以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次(cì)性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国(guó)家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿(yì)人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期(qī)房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的(de)《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比(bǐ)例较(jiào)高，主要(yào)是因(yīn)为(wèi)住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷款合同(tóng)是两个独立的合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根(gēn)据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力(lì)或(huò)短期不能还款等(děng)，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规(guī)定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得(dé)款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定(dìng)，各(gè)地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时(shí)需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付(fù)节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在(zài)合(hé)同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师监管，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开(kāi)发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完(wán)成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目(mù)前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完(wán)成定金保全措(cuò)施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支(zhī)付，所(suǒ)有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着(zhe)放出(chū)贷(dài)款(kuǎn)的(de)增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在(zài)保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣(liè)币。