万柳书院(yuàn)，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做地(dì)产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商(shāng)——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达(dá)为了(le)收回钱款不(bù)得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达(dá)在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该项目的(de)抵押物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目(mù)的(de)处置主体是中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达(dá)北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号(shòu)罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能说明(míng)这些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主中，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报(bào)公布《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院关于商品房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者以居住为(wèi)目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全(quán)部(bù)价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其(qí)他债权(quán)的，人民法(fǎ)院应当(dāng)予以支持。只支付(fù)了(le)部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号庭(tíng)辩论终结前(qián)已实际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵(dǐ)押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会(huì)被业主(zhǔ)讨(tǎo)回(huí)去(qù)。

　　中国信达(dá)，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中(zhōng)国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托(tuō)有限责任公司成为了(le)唯一股东，后者由中(zhōng)国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团既没有很(hěn)大(dà)规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市(shì)场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘(mì)高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年之久，但其依(yī)旧在北(běi)京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发(fā)商光(guāng)环的背后，这个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能(néng)力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳(liǔ)书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背(bèi)后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源，这(zhè)个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷(fēn)纷开始(shǐ)了多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走(zǒu)。早在(zài)2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市(shì)场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集(jí)团以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质(zhì)押，据企查(chá)查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元(yuán)。截至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行(xíng)人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京(jīng)国安也(yě)3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执(zhí)行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控(kòng)人都成为老(lǎo)赖的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的(de)北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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