5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企(qǐ)央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公(gōng)募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季度得以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的投资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万(wàn)科(kē)最为明显；其(qí)次是金地集团退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了(le)一(yī)些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的(de)民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房(fáng)地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类(lèi)标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们(men)分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的(de)主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程(chéng)项(xiàng)目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.2地肖指哪几个生肖？3亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实(shí)现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各类机(jī)构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也(yě)是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来(lái)， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存(cún)的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司(sī)，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的(de)融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说(shuō)估(gū)值的修复更明显。中特(tè)估的(de)角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关(guān)注估(gū)值相对较(jiào)低，企业(yè)自身资产的质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还(hái)是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(地肖指哪几个生肖？běn)保(bǎo)持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下(xià)半年民营(yíng)房企不怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也(yě)提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市(shì)四(sì)月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而(ér)现在(zài)五月(yuè)的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情(qíng)况，以(yǐ)及市场的(de)去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基(jī)本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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