万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追(zhuī)债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让(ràng)项目的处置主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际(jì)上，是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这(zhè)些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所(suǒ)以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)基本(běn)都是北京的高端(duān)人(rén)士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院的业主中，还(hái)有(yǒu)不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支付价款并实(shí)际占有，那(nà)么，中(zhōng)国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规(guī)定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价款并实际(jì)占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联(lián)合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报(bào)公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支(zhī)付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论(lùn)终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá是什么关系叫侄子，侄子算自己后人吗)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已经(jīng)成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国(guó)际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民知名度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北(běi)京(jīng)的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价(jià)，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北(běi)京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀入市场(chǎng)，无论(lùn)是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的(de)顶儿(ér)、融(róng)创的(de)湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久(jiǔ)，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背(bèi)后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确(què)定义(yì)务，中(zhōng)赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的(de)开发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控人周金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型(xíng)的(de)目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫(hè)集团从中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国(guó)安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录(lù)。质权人包括海金(jīn)商业保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人(rén)，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北(běi)京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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