OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风(fēng)波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延(yán)续此(cǐ)前几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超(chāo)过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权(quán)益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始权益人(rén)相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)已同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积(jī)极(jí)应对(duì)哲库(kù)提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士表示，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动(dòng)较大(dà)，但其实(shí)不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅低开，此(cǐ)后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业(yè)园(yuán)区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招商蛇口产业(yè)园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租(zū)率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出(chū)租率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外价值。

　　他(tā)也同时表(biǎo)示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会(huì)受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募(mù)基金执行董事高(gāo)如星对(duì)此表示，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳过度对(duì)经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上(shàng)前期(qī)本身园(yuán)区(qū)类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购(gòu)入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江光大(dà)园REIT小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢进(jìn)一(yī)步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极做好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一(yī)季报中披露的张江(jiāng)光大园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随后(hòu)召开的业(y小鬼难缠的上一句是怎么说的，小鬼难缠的上一句是怎么说的呢è)绩(jì)说(shuō)明(míng)会中管理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到(dào)了一(yī)定提振，二级市(shì)场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示了(le)对张江光大(dà)园项目的(de)信(xìn)心，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合同谈(tán)判中的(de)储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了(le)新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场各方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原(yuán)始(shǐ)权益(yì)人相关负责(zé)人坦言，事发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第(dì)一(yī)时(shí)间即(jí)奔(bēn)赴现(xiàn)场进(jìn)行了沟通和核(hé)实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应对哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高(gāo)度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租(zū)赁意向面积超过(guò)了2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转化为(wèi)实际(jì)租户需(xū)要一些时间。

　　“我们(men)正在(zài)着(zhe)手(shǒu)通过签署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完(wán)成去(qù)化(huà)。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的(de)同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张(zhāng)江光大园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于正常(cháng)情(qíng)况，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率下(xià)滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的(de)资(zī)源调(diào)配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目在(zài)给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多(duō)平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面(miàn)积(jī)为(wèi)主，还有(yǒu)一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我们在资源共(gòng)享和联合营销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在(zài)管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业空间资(zī)产上市平台目(mù)标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突(tū)发情况需(xū)要解决，但是这和我们在(zài)张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突(tū)发事件的(de)所有负(fù)面影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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