5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机(jī)构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所公布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配(pèi)置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募(mù)所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比(bǐ)却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终(zhōng)于出现了(le)三年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募(mù)对房(fáng)地(dì)产行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延(yán)续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第96位。对比(bǐ)去(qù)年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置(zhì)房(fáng)地产行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进(jìn)程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告别(bié)住房短缺时(shí)代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供给(gěi)侧出(chū)清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的(de)公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是强(qiáng)竞(jìng豫n是河南哪里的车牌)争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这(zhè)样(yàng)的(de)认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一(yī)假期归来后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显(xiǎn)放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房(fáng)地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例(lì)子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司(sī)拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方(fāng)米(mǐ)。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重组后，龙(lóng)头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央(yāng)企(qǐ)占据(jù)显著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可(kě)预(yù)期的盈(yíng)利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研究(jiū)官方磊也(yě)表豫n是河南哪里的车牌(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋(qū)明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱(qū)动能(néng)够(gòu)推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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