文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期平稳健(ji故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么àn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家(jiā)一(yī)般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预售制(zhì)度有(yǒu)一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家(jiā)的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产(chǎn)。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为(wèi)了防止开(kāi)发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进(jìn)程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化配套问题，才能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度(dù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑(yí)是对(duì)内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一(yī)步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济(jì)下的(de)福利(lì)分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题，开发(fā)商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业(yè)将正在建设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而(ér)言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最(zuì)主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居(jū)到基本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增(zēng)长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托(tuō)等通(tōng)道业务，占比超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不(bù)良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和(hé)开(kāi)发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者(zhě)和(hé)银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系，如(rú)果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银(yín)行作为按揭贷款的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得房款(kuǎn)，如果购房(fáng)者丧失还款能力(lì)或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担(dān)，银行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管(guǎn)理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预(yù)售商品房(fáng)所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关(guān)的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者(zhě)提供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面(miàn)，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工程进度(dù)向开发(fā)商提供一(yī)定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监管开发(fā)商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门(mén)经审查(chá)后发放(fàng)的验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具(jù)体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付(fù)交换(huàn)合(hé)同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而(ér)超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环(huán)节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过(guò)程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多(duō)次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发(fā)商有统一的选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商(shāng)遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入银行(xíng)专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组(zǔ)。一方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立(lì)商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。

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