5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地(dì)方国企央企获得增(zēng)持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延(yán)续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场(chǎng)乃(nǎi)至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射(shè)到二(èr)级(jí)市(shì)场投(tóu)资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分(fēn)类，包(bāo)括房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什(shén)么(me)投资机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿没带罩子让捏了一节课感受～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额(é)，以及(jí)过快上行的(de)房价，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代(dài)已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合(hé)竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房地(dì)产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥(qiáo)也(yě)是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季(jì)度(dù)的(de)收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一(yī)季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更为(wèi)笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在(zài)25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在(zài)30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的开发资源和良好(hǎo)的不动产(chǎn)资产运营能力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较(jiào)于民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源(yuán)债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要(yào)关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头(tóu)前途更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要(yào)客观(guān)地(dì)去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是(shì)拿(ná)地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经(jīng)济(jì)状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一(yī)个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定(dìng)性的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现(xi没带罩子让捏了一节课感受àn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏(sū)速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴随整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业(yè)绩(jì)会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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