万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓(xiǎo)，其背后曾宣称要(yào)做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的(de)尽头是(shì)万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现(xiàn)，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司(sī)北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是(shì)共(gòng)同债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且(qiě)早已售罄。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际(jì)上都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的(de)拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道(dào)证实(shí)了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本(běn)都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业主。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的(de)业主中(zhōng)，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债(zhài)主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年(nián)4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最高(gāo)人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋(wū)交付(fù)请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本(běn)，抵押的(de)这75套房(fáng)子，还会(huì)被(bèi)业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了(le)唯一股东，后者由中国信达(dá)资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没(méi)有很高的国民(mín)知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅(zhái)圈留(liú)下一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开发(fā)的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书(shū)院就以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰(huī)砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的(de)成(chéng)年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的价(jià)格(gé)，都令(lìng)业(yè)内(nèi)外震撼不已。

漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里px;'>漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句(jù)顺(shùn)口溜(liū)中(zhōng)，就(jiù)可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它(tā)，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现如今，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院(yuàn)虽(suī)然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪(háo)宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了不少知名人(rén)士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环(huán)的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次(cì)成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不(bù)履行(xíng)生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参股国(guó)安足球俱(jù)乐(lè)部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股权。如果北京国安的(de)估值(zhí)一直(zhí)没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其(qí)手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集(jí)团共(gòng)有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入(rù)主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还(hái)在持续质(zhì)押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国(guó)安也(yě)3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李彩霞(xiá)等(děng)共(gòng)同(tóng)成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人(rén)成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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