OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公司(sī)哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌走势，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对(duì)哲库提前(qián)退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投(tóu)资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技的事件(jiàn)继续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开，此后二级市场(chǎng)价格(gé)开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日(rì)二(èr)级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场内资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也(yě)得到一定释放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨跌(diē)会受(shòu)到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外(wài)，还(hái)有一位业内(nèi)人(rén)士表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品具备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事高如(r标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压ú)星对此表示(shì)，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的影响，“事件性利空下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这么(me)深(shēn)，加(jiā)上前期本(běn)身园区类资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租金(jīn)收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发布公告(gào)，紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)称，哲库科技是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之(zhī)一，目前(qián)未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执行已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此(cǐ)前(qián)，张江REIT因(yīn)其一季(jì)报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随后(hòu)召开的业绩说明(míng)会中管理人就相关事项进(jìn)行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线上和(hé)线下(xià)的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签(qiān)署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户(hù)正常转化后，项目出(chū)租率将得到(dào)回(huí)升。没(méi)想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎(yíng)来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储备(bèi)租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的(de)，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁(lìn)意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实(shí)际租户需(xū)要一(yī)些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过(guò)签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定(dìng)一些重要租(zū)户。虽然收(shōu)了三个月履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯(kěn)定要全(quán)力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责(zé)人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大园一(yī)直(zhí)以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和(hé)换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项目的(de)大租户退租(zū)正好发(fā)生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低点(diǎn)，目前市场情况(kuàng)已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况(kuàng)没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边(biān)也作了一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾(qīng)斜，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大(dà)园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦(shà)多是两(liǎng)千多平的(de)大平(píng)层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园(yuán)单层以一(yī)千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身(s标准大气压和常温常压，常温下的标准大气压hēn)也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求(qiú)和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理(lǐ)人都变成(chéng)了(le)一家(jiā)，后续我(wǒ)们(men)在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科(kē)目前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的(de)坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这个资(zī)本(běn)平(píng)台和它未来的发(fā)展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一步(bù)，也是至关重要的(de)一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些(xiē)突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中(zhōng)所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个(gè)非(fēi)常小的(de)插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面(miàn)影(yǐng)响，维持(chí)预期(qī)和市场(chǎng)的(de)信心。”

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