万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少(shǎo)爷(yé)等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次(cì)受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成(chéng)了(le)共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收(shōu)回(huí)钱款不得不(bù)将中(zhōng)赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业(yè)主(zhǔ)并非(fēi)中赫集团，那些真正斥(chì)巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子(zi)现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于海(hǎi)淀核(hé)心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良债(zhài)权(quán)转让项目的处置主体是中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分），处置(zhì)的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向(xiàng)人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就(jiù)是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而(ér)且(qiě)早(zǎo)已售罄(qìng)。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了(le)的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又(yòu)注明这(zhè)75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套(tào)房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还(hái)没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信达。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民(mín)法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院提出(chū)执行异(yì)议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解除查封，同时可(kě)以联合(hé)起(qǐ)诉开发(fā)商(shāng)，要求退还购房(fáng)款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并(bìng)已(yǐ)支付全部价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权(quán)优先于建设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法(fǎ)院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际(jì)支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是(shì)个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中(zhōng)国信达申(shēn)请不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为(wèi)赫华(huá)恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责(zé)任公(gōng)司成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳书院，更是被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为北京当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块从(cóng)荷兰运回(huí)来的灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米(mǐ)20万元的(de)价格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过(guò)这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院(yuàn)少爷(yé)”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出(chū)背(bèi)后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团(tuán)实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北京(jīng)国(guó)安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐部全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录(lù)。质权人包括(kuò)海金商业保理、北京(jīng)建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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