文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋势，也(yě)是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的(de)？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改(gǎ年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思i)，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入(rù)了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在(zài)预(yù)售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发(fā)达国家一(yī)般有严格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可(kě)以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格的资(zī)金监管(guǎn)、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不(bù)能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支(zhī)持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在(zài)中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年(nián)经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流(liú)通、资(zī)金周(zhōu)转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类似租金(jīn)的分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求的(de)问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也(yě)出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机(jī)制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市(shì)化配套问题，才能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国(guó)香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房(fáng)建(jiàn)设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转向市场经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中国内(nèi)地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行(xíng)为。区别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预(yù)售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的(de)稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求(qiú)，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中(zhōng)国内(nèi)地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了(le)中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投(tóu)资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项(xiàng)贷款(kuǎn)余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不(bù)能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预(yù)售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工(gōng)程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金(年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思jīn)统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对(duì)较(jiào)低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付(fù)款一(yī)般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工程进度逐渐发放(fàng)，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保障(zhàng)购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开(kāi)发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金及(jí)首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建(jiàn)设过程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根(gēn)据(jù)工程(chéng)进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首(shǒu)付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不能(néng)购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工(gōng)期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具(jù)体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工(gōng)、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多次发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施(shī)才可(kě)预(yù)售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者(zhě)可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时(shí)，开发(fā)商需向(xiàng)购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房(fáng)前(qián)只需支付最多不超20％的(de)定(dìng)金，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银(yín)行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选购权合(hé)同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期房付款流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订(dìng)后、地(dì)基完工、框架完(wán)工(gōng)、管(guǎn)道(dào)门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融(róng)工具(jù)支持(chí)。另(lìng)一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和(hé)房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金(jīn)保护机(jī)制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的(de)保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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