OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如(rú)今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募(mù)拟(nǐ)新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng)告中，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示(shì)，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租(zū)户，积极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期(qī)出租(zū)率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值(zhí)，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达(dá)到9.69％，今(jīn)年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露(lù)张江光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又遭(zāo)遇突(tū)发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所流出，但是，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得(dé)到一定释放，但(dàn)是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌会(huì)受到(dào)基本面(miàn)、情绪(xù)面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深，加(jiā)上(shàng)前期本身(shēn)园区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金(jīn)收入受(shòu)不受影响，影响多大，估计园(y女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束uán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报中披(pī)露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事项，一度二级市场(chǎng)价格出现回落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说(shuō)明(míng)会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解(jiě)释说明，市场信心得(dé)到了(le)一定提振，二级市场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现也趋(qū)于(yú)平稳。据(jù)了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下的扩募说明会(huì)上(shàng)，运营团队(duì)表(biǎo)示了(le)对张江光大园项目的信(xìn)心，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备(bèi)租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原始权益人相(xiā女生拉黑就是极度讨厌吗，拉黑多久不联系就是彻底结束ng)关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第一(yī)时间(jiān)即奔赴现(xiàn)场进行了沟通(tōng)和核实(shí)工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项(xiàng)目，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍(shào)说，目(mù)前储备(bèi)租户还(hái)是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手(shǒu)通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收(shōu)了三(sān)个月履(lǚ)约保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募(mù)、对市场负责的态度，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张江光大园项目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人有那么多储(chǔ)备租户，之前的(de)空置率为何未能得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市(shì)场化运营为导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调租和换(huàn)租都属于(yú)正常情况，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前(qián)市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到及时修复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多(duō)平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大(dà)园单层以(yǐ)一千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有诉求，也会(huì)根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述(shù)负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来(lái)的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩募是我们实(shí)现基(jī)金扩容的(de)第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一(yī)些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是(shì)这和我们在(zài)张(zhāng)江科学城这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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