万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)意(yì)外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后(hòu)曾宣(xuān)称(chēng)要做地产界(jiè)“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论(lùn)关注(zhù)，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被(bèi)中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不(bù)将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套万柳书(shū)院豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团(tuán)，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最郑业成是否已婚 郑业成是几线演员惨的(de)可(kě)能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的(de)报(bào)道(dào)证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能(néng)网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业(yè)主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳(liǔ)书院的业主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大的(de)，没准还(hái)是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业(yè)主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查(chá)封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或(huò)办理房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关于商品房(fáng)消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以(yǐ)居(jū)住为目(mù)的购(gòu)买房屋(wū)并已(yǐ)支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子(zi)，郑业成是否已婚 郑业成是几线演员还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国(guó)信达申请不良债权转让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达(dá)已经(jīng)成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司持股93.75％。郑业成是否已婚 郑业成是几线演员p>

　　作(zuò)为房地产开(kāi)发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米(mǐ)的天(tiān)价，成为(wèi)当时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢下(xià)了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的(de)灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还(hái)是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的(de)价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看出其在北京豪(háo)宅圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其(qí)依(yī)旧在(zài)北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个(gè)地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企(qǐ)纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但转型之(zhī)路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收(shōu)场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据企查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行(xíng)标的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共(gòng)同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何(hé)能独善其身？

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