万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主(zhǔ)的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被(bèi)割韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套(tào)万柳书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是(shì)中国信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权(quán)金额(é)约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子实(shí)际上都(dōu)是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢(ne)？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中(zhōng)介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不(bù)能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收(shōu)割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价(jià)款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的(de)，如果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以(yǐ)联合(hé)起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承担违约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于(yú)商品房消费(fèi)者权利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良债权，实际上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房企，中赫集(jí)团既没(méi)有很大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高达(dá)30万(wàn)/平(píng)米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘(mì)高(gāo)端(duān)的姿态杀入市场，无论是(shì)一块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这(zhè)句顺口15英寸等于多少厘米 15英寸等于多少寸溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是(shì)当时有名的融创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开发(fā)的豪宅(zhái)，也吸引(yǐn)了不(bù)少(shǎo)知名人士，如(rú)知(zhī)名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人(rén)，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝(lán)财经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直下(xià)。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于收(shōu)购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元(yuán)参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什(shén)么又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的情(qíng)况下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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