文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者的不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房(fáng)，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。如果按(àn)照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者不仅承担(dān)银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开发(fā)商工程进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预(yù)售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只要坚(jiān)持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题(tí)，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高(gāo)，不过(guò)大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验(yàn)，对国v是不是国5，国v与国vl的区别(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的(de)见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其(qí)在购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用(yòng)类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买家(jiā)的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金(jīn)问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但(dàn)期(qī)间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制(zhì)，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的(de)福利分房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适(shì)用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模(mó)式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房(fáng)制度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模(mó)式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预售流程(chéng)为：房地(dì)产(chǎn)开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者需(xū)要(yào)一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的(de)形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场(chǎng)的稳步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了(le)房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住(zhù)宅(zhái)存(cún)量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人国v是不是国5，国v与国vl的区别均住(zhù)房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也(yě)推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为(wèi)拉动中国内地经(jīng)济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股(gǔ)债房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市(shì)值与股债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行(xíng)的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向(xiàng)开(kāi)发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者(zhě)对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不(bù)少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账(zhàng)户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下(xià)，抽调预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定(dìng)金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保(bǎo)险，保(bǎo)险的功能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公(gōng)司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司(sī)负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监(jiān)管，在确认(rèn)工(gōng)程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施才可预(yù)售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司(sī)兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房款(kuǎn)在(z国v是不是国5，国v与国vl的区别ài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道(dào)门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民(mín)生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由(yóu)政府(fǔ)相关(guān)部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问(wèn)题全权负(fù)责(zé)、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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