文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房地(dì)产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制(zhì)对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格(gé)的监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发(fā)商工程(chéng)进度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存量时代(dài)，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售(shòu)孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金周(zhōu)转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快(kuà堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释i)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对(duì)于商品流(liú)通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙(lóng)的一块地(dì)盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民(mín)众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的(de)建造和销(xiāo)售，也解决了制造(zào)商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部(bù)支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工(gōng)业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的(de)困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实(shí)物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中国(guó)人民银(yín)行等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购(gòu)房者，由购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年(nián)对中国内地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发(fā)展起到了重要(yào)作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场(chǎng)快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提高(gāo)了(le)居(jū)民(mín)居住水平，中堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速(sù)发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期繁(fán)荣(róng)，行业(yè)各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短(duǎn)期(qī)不(bù)能(néng)还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却(què)被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是(shì)期房(f堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释áng)由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利(lì)益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别(bié)为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清(qīng)洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的(de)定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格(gé)，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定保证机构或保险机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵守，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看(kàn)，当前房(fáng)地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：济宁舞蹈培训学校_济宁洋娃娃舞蹈学校_济宁洋娃娃舞蹈学校官网 堪用是什么意思拼音，堪是什么意思解释