导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家(jiā)庭(tíng)户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数据(jù)显示，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产(chǎn)仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续(xù)，带来(lái)新(xīn)户(hù)购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间(jiān)，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房(fáng)子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然(rán)灾害综(zōng)合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意(yì)味着人(rén)人(rén)都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的(de)居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前(qián)缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能够得到当(dāng)前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产(chǎn)销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均(jūn)一套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释strong>户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房等因(yīn)素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场供(gōng)不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国(guó)的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的中国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城购买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生(shēng)活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中(zhōng)心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入。人(rén)口迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口为(wèi)38.4万人(rén)，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增(zēng)住宅(zhái)需求(qiú)中，有7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需旖旎是什么意思解释，风光旖旎是什么意思解释求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超(chāo)预期。