万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这(zhè)个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被(bèi)全国知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受(shòu)到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中(zhōng)国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权左眉毛有一根特别长是什么意思？信息(xī)，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人。目(mù)前，该(gāi)项目(mù)已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏左眉毛有一根特别长是什么意思？(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上都是卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中(zhōng)国信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子(zi)根本(běn)没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的(de)报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团(tuán)早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地(dì)产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还(hái)有(yǒu)不少中赫集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业(yè)主确(què)实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让(ràng)这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没(méi)有过错(cuò)，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查(chá)封的可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并(bìng)承担(dān)违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题(tí)的批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确(què)了(le)购房人的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优(yōu)先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为(wèi)“已售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这次债权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等(děng)选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有(yǒu)限责任公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中(zhōng)国(guó)信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较(jiào)其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集团进(jìn)入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶儿、融(róng)创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树、北(běi)平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的(de)房，拿(ná)北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么(me)中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录(lù)。质权人(rén)包括海金商业保理、北(běi)京建(jiàn)工(gōng)、山东国(guó)际信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　左眉毛有一根特别长是什么意思？据北京产(chǎn)权交易(yì)所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还在(zài)持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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