近(jìn)两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该(gāi)类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来(lái)再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露(lù)文(wén)件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股(gǔ)性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息(xī)回(huí)报(bào)，而是(shì)由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度(dù)来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的(再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了de)配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于(yú)投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安(ān)”外(wài)，市场对于(yú)未(wèi)来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额(é)根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了(le)解(jiě)底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持(chí)续(xù)分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类(lèi)两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要(yào)来自项目每年(nián)的(de)现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细(xì)分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提(tí)醒投资者注意，特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通(tōng)过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报(bào)指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载(zài)明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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