近两年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基(jī)金分红(hóng)预期则(zé)更有(yǒu)规(guī)律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和(hé)信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营(yíng)高级(jí)副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可(kě)分配金额以(yǐ)现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航(háng)基金也(yě)认(rèn)为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双重(zhòng)特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对高(gāo)的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也(yě)表示，近(jìn)期经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额(é)根据(jù)单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份(fèn)额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大(dà)，大多数(shù)普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和(hé)产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有(yǒu)产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类(lèi)产品的(de)收益(yì)主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率也(yě)上海梅林和中粮梅林的区别 中粮和梅林哪个更好是(shì)变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再能产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上(shàng)到期(qī)后通过(guò)对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出(chū)让金等追加投(tóu)资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资价值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时(shí)分红(hóng)规(guī)模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募(mù)集材(cái)料(liào)中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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