文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预(yù)售制(zhì)的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽(suī)然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除(chú)了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼(lóu)花”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的(de)住房(fáng)供不应求(qiú)的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健全(quán)的监管(guǎn)机(jī)制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才(cái)能进一(yī)步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商(shāng)品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全(quán)部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用(yòng)，不(bù)仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇居(jū)民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民(mín)蜗居到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)行业的(de)发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链(liàn)占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银(yín)行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同是两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhà162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口i)、高杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商(shāng)品房预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全(quán)国并没有统一的(de)预售资金(jīn)监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始(shǐ)月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后(hòu)发放的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房屋。162邮箱怎么登陆，162邮箱登录登录入口签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预约(yuē)公证，签订合同(tóng)后定金退还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完(wán)工，支付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一(yī)名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认(rèn)无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款比例相对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资(zī)金(jīn)监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过(guò)程中，由买房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户(hù)前经过两道(dào)关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完(wán)成定金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定(dìng)保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时(shí)购房者(zhě)向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同(tóng)样采取按工程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合(hé)同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款(kuǎn)机(jī)制或(huò)交(jiāo)房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得(dé)的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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