近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示(shì)，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目(mù)在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来(lái)源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基(jī)金(jīn)份额(é)二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行(xíng)）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富(fù)了机构(gòu)投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能(néng)建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗够通过分(fēn)红获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势(shì)的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表(biǎo)示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权日，将对(duì)基(jī)金份额的(d建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗e)开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计算(suàn)。除(chú)权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前后均(jūn)建发集团是国企还是央企 建发员工有编制吗可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还(hái)

　　普通投(tóu)资(zī)者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派(pài)”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的(de)收益(yì)主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择(zé)投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的(de)类(lèi)型(xíng)。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人(rén)提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改(gǎi)造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映(yìng)在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的(de)指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分(fēn)配(pèi)现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市(shì)场独立的资(zī)产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分(fēn)红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额(é)预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行判(pàn)断。”中金基金上述(shù)负责人也称(chēng)。

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