万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集(jí)团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国信达(dá)追债，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那(nà)些(xiē)真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富(fù)人被割(gē)韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该项目的抵押(yā)物(wù)中，包括(kuò)75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示(shì)，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资(zī)产管理股份有限公司北京市(shì)分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的(de)是对北(běi)京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这(zhè)些(xiē)房子实际上都是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注(zhù)明这(zhè)75套房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本没有网签，也没有房产(chǎn)证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能(néng)网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实(shí)已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发(fā)商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目(mù)的购买房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一(yī)审法庭(tíng)辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可(kě)以适(shì)用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不(bù)良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股东(dōng)，后者(zhě)由中国(guó)信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在(zài)北京豪宅圈(quān)留下(xià)一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一(yī)个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院儿(ér)。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是当时有(yǒu)名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而(ér)柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端(duān)路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的背中国哪里的莲子最好吃后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，中赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今(jīn)年(nián)年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深(shēn)挖出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国(guó)安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中(zhōng)拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没(méi)变(biàn)，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京(jīng)国安，总(zǒng)计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为(wèi)什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查(chá)显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工、山东国际信托、中融(róng)信托(tuō)、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状(zhuàng)况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次列(liè)被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文(wén)书确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前幸中国哪里的莲子最好吃免于难。不(bù)过在实控人都成为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北(běi)京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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