饱受(shòu)争议的二手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在利用房源(yuán)客源(yuán)优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定(dìng)经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二(èr)手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常强的(de)专业性，居民往往通(tōng)过(guò)中(zhōng)介来完成。但很多中介利用(yòng)信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额(é)外的(de)负担，而且这些服务事项并未(wèi)明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历来(lái)对房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来(lái)相(xiāng)关部门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上(shàng)适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资(zī)标准(zhǔn)，综合(hé)计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得(dé)混合(hé)标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和收费(fèi)标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机构收费(fèi)前应(yīng)当向交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会同市场监管(guǎn)等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)等违反(fǎn)价格和反垄断(duàn)法律法规(guī)的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理(lǐ)郑叔(shū)伦(lún)称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普(pǔ三角函数中cscx等于什么，三角函数中cscx等于什么意思)遍在(zài)合(hé)理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何(hé)具体认(rèn)定其中的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这(zhè)对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安(ān)居客研(yán)究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二(èr)手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购(gòu)房者来(lái)承担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的(de)情况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将(jiāng)其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于变相推高(gāo)了(le)房价(jià)。两(liǎng)部门提出严禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有(yǒu)利于(yú)提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明(míng)度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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