5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布(bù)局(jú)。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产(chǎn)或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地(dì)产行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持房地产公司市值在股票(piào)资产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖(yá)式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤(yóu)其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构(福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗gòu)持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代(dài)，一二线(xiàn)城市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭(tàn)、电解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些(xiē)机会，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求(qiú)端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的(de)方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样(yàng)的(de)认(rèn)识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日(rì)收(shōu)出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以(yǐ)3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司(sī)等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度(dù)的收入利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外(wài)，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也(yě)是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国福建省面积多少万平方公里 福建省是南方吗中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际(jì)和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行(xíng)业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地(dì)市场(chǎng)大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数(shù)房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地(dì)产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一(yī)轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造(zào)持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出(chū)现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头部(bù)公司。”星(xīng)石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过(guò)去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续(xù)性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始又在往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四(sì)月(yuè)环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况、收入(rù)情况，以及市场的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能(néng)会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给一(yī)些耐心，这个时(shí)候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待(dài)它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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