文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消(xiāo)预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三(sān)好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪(jì)五(wǔ)十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对这一系列问题(tí)，不(bù)少地产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数(shù)量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥(yōng)有了自己的(de)房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民(mín)众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造和(hé)销(xiāo)售，也(yě)解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地(dì)产市(shì)场的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管(guǎn)，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着监管(guǎn)体系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临(lín)住(zhù)房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了(le)分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国(guó)内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度(dù)改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推(tuī)动了(le)城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房地(dì)产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由(yóu)7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地(dì)产带(dài)动的(de)上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的(de)带动(dòng)最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国(guó)资本(běn)市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的(de)单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但(dàn)依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的(de)预售监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一(yī)的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未(wèi)进入(rù)监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在(zài)房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成(chéng)一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般(bān)以定金方式支付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款<陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译/strong>

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节(jié)，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及(jí)首付款由(yóu)第三(sān)方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失(shī)。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开(kāi)发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后(hòu)还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也(yě)采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度(dù)，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工(gōng)、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发(fā)商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期(qī)房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资(zī)金监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支(zhī)付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)交付给(gěi)购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司(sī)介(jiè)入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分(fēn)保(bǎo)护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质(zhì)量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。