饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发(fā)布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存在(zài)利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信(xìn)息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容(róng)、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价(jià)等(děng)十(shí)方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城市(shì)二手(shǒu)房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过(guò)渡到中介公司(sī)。

　　广东省城(chéng)规院住(zhù)房政策研(yán)究(jiū)中(zhōng)心首席(xí)研(yán)究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房对(duì)居民来说属于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于(yú)二手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居(jū)民往往通(tōng)过中介(jiè)来(lái)完(wán)成。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题(tí)，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务(wù)在(zài)内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调(diào)控(kòng)的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急外科鼻祖是谁？迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大(dà)伟认为(wèi)，未来相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管(guǎn)的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及(jí)中介交(jiāo)易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟(wěi)介(jiè)绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据(jù)是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的收(shōu)费标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在(zài)规定的收(shōu)费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监(jiān)管部门当(dāng)前并未(wèi)明确(què)具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在(zài)服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即可。而(ér)房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会(huì)结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综合外科鼻祖是谁？计算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产外科鼻祖是谁？经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得(dé)混(hùn)合标价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违(wéi)法违规(guī)信息，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是(shì)规范行业，打击(jī)收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其(qí)中的细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手房很(hěn)多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出，在二(èr)手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热(rè)点(diǎn)城(chéng)市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者(zhě)处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使一些房东(dōng)愿意承担中介费，这(zhè)部分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成’的情况(kuàng)，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相当于(yú)变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有(yǒu)利于(yú)房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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