导(dǎo)读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢(féng)近年地产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包(bāo)括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着中(zhōng)国住(zhù)宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直接公(gōng)布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出(chū)城(chéng)镇家(jiā)庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套(tào)住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满足流动人(rén)口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全(quán)国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是(shì)流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅建筑面(miàn)积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距(jù)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量(liàng)数(shù)据并未公(gōng)布，我们(men)无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获(huò)取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了(le)中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似(shì)意味着人(rén)人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升)间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数(shù)据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估(gū)算城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下：

　　1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准(zhǔn)确统计。我(wǒ)们利(lì)用既(jì)有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售套数(shù)里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升rong>其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来(lái)满(mǎn)足(zú)因人口流动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一(yī)套(tào)房，在房价较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫(wèi)浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房(fáng)进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人(rén)均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后，中国的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户(hù)均人(rén)口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致(zhì)户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需(xū)求依(yī)然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中(zhōng)小户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望提高生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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