导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套为(wèi)商(shāng)品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)苏修是什么意思，苏修是什么意思产生了(le)额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两(liǎng)人户占(zhàn)比(bǐ)不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产(chǎn)步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披露全(quán)国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供需平(píng)衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足(zú)？可惜(xī)由于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已(yǐ)经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大(dà)于1，看似意味(wèi)着人人都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽(hū)略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiān苏修是什么意思，苏修是什么意思g)1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一(yī)步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近(jìn)9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平(píng)均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等因(yīn)素(sù)产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调(diào)查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一(yī)套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足(zú)庞大(dà)流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户人(rén)口(kǒu)，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有(yǒu)需(xū)求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构(gòu)和动态(tài)趋(qū)势演绎(yì)，决定了中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需(xū)求主(zhǔ)要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多(duō)，新(xīn)户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买了(le)商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配(pèi)套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性(xìng)需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户(hù)型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较(jiào)其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的(de)供需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超(chāo)预期(qī)。

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