文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次(cì)房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的(de)风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度(dù)是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归实体经(jīng)济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年(nián)前在国务院发(fā)展研究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多(duō)人(rén)栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(m95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通ǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的(de)责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题(tí)，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供(gōng)应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地(dì)房地产市(shì)场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的(de)通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化(huà)，中国(guó)人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房地产市(shì)场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大(dà)进步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿平95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到(dào)民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉(lā)动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道业(yè)务(wù)，占比超过三分之(zhī)一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据(jù)购房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购(gòu)房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力(lì)或短(duǎn)期不能还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以(yǐ)来全国(guó)并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市(shì)则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总(zǒng)承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设(shè)，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预(yù)付(fù)款保护机(jī)制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格并提(tí)供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环(huán)节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律(lǜ)全部(bù)退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比(bǐ)例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完(wán)工(gōng)、室内(nèi)清(qīng)洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计(jì)了两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公(gōng)证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由(yóu)于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定(dìng)金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交(jiāo)房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银(yín)行专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障(zhàng)。余(yú)款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止资金挪(nuó)用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对(duì)房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消(xiāo)商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过(guò)时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣币。

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