饱(bǎo)受(shòu)争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住(zhù)建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联(lián)合发布了(le)关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服务的(de)意(yì)见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个(gè)人(rén)信息形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句(xī)等(děng)问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两(liǎng)部(bù)门(mén)从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房(fáng)交易占比逐渐增加。以北(běi)京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二手房(fáng)成(ché形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句ng)交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重心逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省(shěng)城规院住房(fáng)政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于金额不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的(de)专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用(yòng)信息不对称等问题(tí)，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也(yě)更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业关(guān)注最多的一(yī)个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务(wù)费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收(shōu)费及(jí)中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的(de)中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服(fú)务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地(dì)产中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这样(yàng)的(de)规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务(wù)，经交易各方协(xié)商同意，可在(zài)规定的(de)收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个(gè)政府定价，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多少由各中(zhōng)介(jiè)机(jī)构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明确具体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营(yíng)门店(diàn)、网站(zhàn)、客户端等(děng)场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费(fèi)标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪机构提供的基(jī)本服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具(jù)收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于(yú)市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住(zhù)房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场监管(guǎn)等部门采取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部(bù)门依法查(chá)处(chù)不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大(dà)幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文(wén)鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定(dìng)价，合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理(lǐ)范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认(rèn)定其中的(de)细(xì)则(zé)，还(hái)需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二手房很多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪服务(wù)行业(yè)的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支付(fù)一半的中(zhōng)介费，但在一些(xiē)热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交易(yì)过程中，往往(wǎng)会(huì)有这样的情形，因部分购房者(zhě)处(chù)于(yú)弱(ruò)势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费(fèi)用(yòng)也可能通(tōng)过转嫁的(de)方(fāng)式(shì)，在房价中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中介公(gōng)司可能会利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务收费的基(jī)础(chǔ)上，再次(cì)向房(fáng)东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用(yòng)，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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