饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易(yì)中介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪机构(gòu)存在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经(jīng)纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手房交易(yì)占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市(shì)场成交比例超过80％，大量二(èr)手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策研究中心首席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民来说(shuō)属于金(jīn)额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强(qiáng)pupil是什么意思 pupil是可数名词吗的专业(yè)性，居民(mín)往往通过中介来完成。但很多中介(jiè)利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等，对居民造成额外的负(fù)担(dān)，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经(jīng)纪(jì)服(fú)务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工作的意(yì)义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金额(é)不低的(de)中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经(jīng)纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费(fèi)率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中介(jiè)机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机(jī)构(gòu)在实际收取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充(pupil是什么意思 pupil是可数名词吗chōng)道。

　　对于明码标价问题(tí)，两(liǎng)部门(mén)在此(cǐ)次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或渠(qú)道(dào)，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标价和(hé)捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服(fú)务和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额(é)，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明(míng)显高于市(shì)场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施(shī)进行(xíng)重点监管。市场监管部门(mén)会同(tóng)有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法违规信息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要还是规(guī)范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当(dāng)前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何具体认(rèn)定(dìng)其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领域(yù)的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业(yè)健(jiàn)康发展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性(xìng)提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过(guò)程(chéng)中，原本应该由上下家(jiā)各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房(fáng)者(zhě)处(chù)于弱势(shì)地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所(suǒ)体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公(gōng)司(sī)可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其转(zhuǎn)再(zài)次(cì)转嫁(jià)给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于(yú)提高(gāo)交(jiāo)易中(zhōng)操作的(de)透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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