导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入(rù)大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)发达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似(shì)乎(hū)意味着户户(hù)有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流(liú)动人(rén)口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下(xià)房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不(bù)同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房(fáng)子(zi)是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存(cún)在不(bù)足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风(fēng)险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设(shè)施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数(shù)据公布了中国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民的(de)居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是(六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思shì)居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房(fáng)为(wèi)主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修(xiū)的时(shí)间，取(qǔ)最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数(shù)除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(六加一等于几是什么梗，抖音六加一是什么意思hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房(fáng)与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因(yīn)素产(chǎn)生(shēng)的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万(wàn)户(hù)家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给住户(hù)的(de)生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难(nán)满足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米(mǐ)，不(bù)及全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我(wǒ)们(men)测算得到中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于(yú)四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均人(rén)口规(guī)模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分(fēn)化日益(yì)明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁(qiān)入地(dì)住宅市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需(xū)求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和(hé)旧城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作(zuò)会议(yì)明(míng)确(què)指出(chū)支持住宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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