万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅(zhái)拍(pāi)卖(mài)。可问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购(gòu)入房产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的(de)维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们(men)的(de)姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可(kě)能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀核(hé)心区位，名校(xiào)环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京(jīng)赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)房(fáng)地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示(shì)，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的(de)拍卖页面上又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子根本(běn)没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报(bào)道(dào)证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业(yè)主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么，中国(guó)信(xìn)达(dá)转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达(dá)。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业(yè)主已经支付价(jià)款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议申请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产证，并(bìng)承(chéng)担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布(bù)《最高人(rén)民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法解释的方式(shì)明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋并(bìng)已支付全(quán)部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价(jià)款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其他碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗债权(quán)的，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了部分价款的商品房消(xiāo)费者(zhě)，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫(hè)集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在(zài)北京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了(le)市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块(kuài)从(cóng)荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的(de)碳酸铜存在吗 有碳酸铜这种物质吗成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都(dōu)令(lìng)业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走红之时(shí)，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其(qí)深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手(shǒu)中(zhōng)拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如(rú)果北(běi)京(jīng)国(guó)安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集(jí)团及(jí)其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北京国(guó)安后，不仅国安(ān)的(de)经营状况没(méi)有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交(jiāo)易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安(ān)也3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行(xíng)人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独善其(qí)身(shēn)？

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