导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地(dì)产持续(xù)低(dī)景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居(jū)民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切(qiè)相关(guān)。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很(hěn)大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不(bù)意味着中国(guó)住宅市(shì)场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹

　　第一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不(bù)小(xiǎo)差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足，这是(shì)过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披(pī)露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(w柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹ū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增(zēng)，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供需(xū)平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据(jù)此判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今年(nián)2月，在以(yǐ)全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户居(jū)民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过(guò)去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫(pò)使打(dǎ)工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的(de)县城购(gòu)买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅(zhái)是2000年以前(qián)建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）柴进的性格特点和主要事迹概括，武松的性格特点和主要事迹ong>人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七(qī)普数据测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产(chǎn)还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有房(fáng)。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我(wǒ)国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的(de)占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出(chū)现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速可能超预期。