文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的(de)风险。从行业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样在(zài)支付(fù)完(wán)首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所以不如借机取消预售制(z卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些hì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前预售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售(shòu)，霍(huò)英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的(de)见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房产。这种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题(tí)，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场的(de)改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的住(zhù)房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部门不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中国内地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但(dàn)当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租(zū)养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福(fú)利分房制度也出(chū)现了(le)分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不(bù)再(zài)适(shì)用于(yú)当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快(kuài)住(zhù)房建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化(huà)、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城市(shì)化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售(shòu)制极大缩(suō)短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计销(xiāo)售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面(miàn)积和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业(yè)的(de)快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业(yè)链特别(bié)长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住房(fáng)市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市(shì)值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不(bù)公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能(néng)力或短期不能还(hái)款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临(lín)较大的(de)坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获(huò)得(dé)监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者(zhě)开(kāi)始月供；二(èr)是(shì)房(fáng)屋交付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护(hù)：房屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方验收合格并(bìng)提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)购房者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款，交付(fù)前(qián)资(zī)金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或(huò)产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政府相关部门(mén)经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过(guò)验(yàn)收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进(jìn)度(dù)支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购房合(hé)同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监(jiān)管极(jí)为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开发(fā)商(sh卓越计划是什么意思，卓越计划是什么意思 报名条件有哪些āng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全(quán)措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机(jī)构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统一详(xiáng)细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋(wū)保(bǎo)修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金(jīn)融工具支持(chí)。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计(jì)形势(shì)复(fù)杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长效机(jī)制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对(duì)房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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