文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房(fáng)，天经地义(yì)。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁xīn)以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放杠(gāng)杆(gān)的方式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来(lái)了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严格的(de)监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全部房款，而是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在(zài)完全交房前进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销(xiāo)售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要配套(tào)房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房(fáng)地产回归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率(lǜ)等进行(xíng)过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代(dài)在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的(de)方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求(qiú)新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所(suǒ)增加，开发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付(fù)款形式(shì)，等新楼(lóu)落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付(fù)款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市(shì)发展进入(rù)新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确(què)保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付，还(hái)要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账(zhàng)户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中(zhōng)国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需(xū)求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内(nèi)地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城(chéng)市(shì)化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统(tǒng)一管(guǎn)理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国(guó)内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品(pǐn)化、社会化的住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者，由购房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进(jìn)行(xíng)备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清(qīng)首付款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次(cì)性(xìng)付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未建成(chéng)，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在(zài)过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快(kuài)速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城(chéng)镇(zhèn)化进程进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅(zhái)存(cún)量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地(dì)房地产(chǎn)历经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地(dì)产业的快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积(jī)违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭(jiē)贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需(xū)。通过这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式(shì)，一是期(qī)房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为(wèi)房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资(zī)金直接损害(hài)银行利(lì)益，银行有充(chōng)分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署(shǔ)购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公(gōng)证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可(kě)在(zài)支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险公司负(fù)责(zé)相应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资(zī)金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售(shòu)房定金保全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措(cuò)施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险机(jī)构签订定金保证委托合同(tóng)，设置(zhì)购(gòu)房者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后(hòu)支(zhī)付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权(quán)合同(tóng)以(yǐ)及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向银行申请(qǐng)按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款(kuǎn)流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等(děng)，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整个行业(yè)，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效机制比玉皇大帝还大的是谁，比玉皇大帝还厉害的是谁四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房(fáng)者的(de)权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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