饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部(bù)、市(shì)场监管总(zǒng)局联合(hé)发布了关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分(fēn)房地产(chǎn)经纪机构(gòu)存(cún)在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业(yè)主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市(shì)发展，一二(èr)线城市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加(jiā)。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交易(yì)周期较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收取过(guò)桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民(mín)造(zào)成额外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括(kuò)经纪服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作(zuò)的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行(xíng)业关注最多的一个(gè)话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管的重点，将是对(duì)房地(dì)产经(jīng)纪服务收费及(jí)中介交(jiāo)易进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北(běi)京某房地(dì)产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费(fèi)标准的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介服(fú)务(wù)收费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的2014年更新后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖(mài)经纪(jì)服务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在规定的收费标准基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前(qián)北(běi)京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)俄罗斯是资本主义还是社会主义各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明(míng)确具(jù)体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机(jī)构在具体收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出(chū)合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价(jià)问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道(dào)，公示(shì)服务项目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构提(tí)供的基本服务和(hé)延(yán)伸服(fú)务，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机构收费前(qián)应(yīng)当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明(míng)收(shōu)费标准、收费金额，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场监(jiān)管部(bù)门会(huì)同有关部门依(yī)法查(chá)处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规(guī)的行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规(guī)信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国家企业(yè)信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，俄罗斯是资本主义还是社会主义住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费(fèi)用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪(jì)服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟(wěi)指(zhǐ)出，由于当前(qián)两部(bù)门(mén)提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则(zé)，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分(fēn)费(fèi)用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收(shōu)费(fèi)的行(xíng)为。部分中介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费(fèi)用，而(ér)这(zhè)部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于(yú)变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门(mén)提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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