文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别(bié)建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地(dì)产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银(yín)行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付。所以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保障的，如果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一定会触发风(fēng)险，对购房(fáng闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一定(dìng)历(lì)史阶(jiē)段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等(děng)综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国(guó)务院发展研究中心参(cān)与财税改(gǎi)革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行过长(zhǎng)期(qī)系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时(shí)住(zhù)宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不(bù)过大(dà)多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一(yī)个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分期(qī)付款(kuǎn)形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式(shì)成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的(de)一大特色(sè)，纵观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用(yòng)超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所(suǒ)托(tuō)管，支取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资金，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代(dài)，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出现了分配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场经济(jì)的(de)商品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发(fā)时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款(kuǎn)的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅(zhái)期(qī)房销售面积占总销售面积(jī)的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之一。从房地产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值(zhí)高，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场(chǎng)发(fā)育尚不(bù)成熟，直(zhí)接融资(zī)比例(lì)较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系，如果开(kāi)发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开发企业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按(àn)照项目(mù)的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名(míng)义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资金，在房企各(gè)地项目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模(mó)式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一(yī)般设(shè)有定金(jīn)或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式(shì)发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按(àn)工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件(jiàn)返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部(bù)门经(jīng)审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退还(hái)。如由于(yú)任何原(yuán)因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)负(fù)责(zé)相应(yīng)赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规(guī)定(dìng)房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资(zī)金监管极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管(guǎn)，在确认(rèn)工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律师(shī)将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完(wán)成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易(yì)法》，经多次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房(fáng)者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要(yào)求开发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施才(cái)可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全。签订合同环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发(fā)商、银行的第三方资金监管(guǎn)机(jī)构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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